R. Cusano - G. Bica
SE/NC1 L'amministratore di condominio
Nel CD-Rom formulario e normativa
L'amministratore di condominio

2008

pp. 912

Prezzo €:55,00

Prezzo scontato €46,75

formato 17 x 24

 

(9788851305284)

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Il volume offre un quadro esauriente dei principali problemi e delle più importanti questioni d'interesse per l'amministratore di condominio, analizzandone i compiti e affrontando tutti gli argomenti relativi a questa figura: il regolamento di condominio, la gestione delle assemblee, l'uso dei servizi condominiali, le spese, gli aspetti contabili, la riscossione degli oneri, l'appalto di lavori straordinari e le liti.
Particolarmente incisiva è stata la scelta di corredare gli argomenti con frequenti richiami alla giurisprudenza, soprattutto di legittimità.
Il testo è arricchito di una sezione dedicata alle tabelle millesimali, di un ampio formulario e di un'appendice normativa che raccoglie i provvedimenti più rilevanti, ed è fornito di un CD-Rom contenente un formulario editabile e una sezione molto ampia di norme.
Capitolo 1: Il diritto di proprietà e la comunione dei beni
1 Il diritto di proprietà
2 I limiti di cui agli artt. 873 e seguenti del codice civile
2.1 Le distanze
2.2 Le luci e le vedute
2.3 Lo stillicidio
2.4 Le acque
3 Le servitù prediali
4 L’usufrutto, l’uso e l’abitazione
5 I modi di acquisto della proprietà
6 La trascrizione
7 La comunione
8 Le fonti della comunione
8.1 Il titolo
8.2 La legge
8.3 Gli usi
9 I caratteri tipici della comunione: la quota e la mancanza di autonomia patrimoniale
10 L’attività di uso, di gestione e di disposizione del bene comune
11 Lo scioglimento della comunione
Capitolo 2: Il condominio
1 Generalità
2 Le norme in materia di condominio
3 La creazione e le caratteristiche di un condominio
4 La individuazione delle parti comuni di un edificio
5 Il condominio minimo
6 Il condominio parziale
7 Il supercondominio
7.1 Generalità e normativa applicabile
7.2 La gestione del supercondominio
8 La multiproprietà
8.1 Il contenuto del diritto di multiproprietà
8.2 La normativa applicabile
8.3 La normativa comunitaria. La direttiva 94/47/CE
8.4 Il codice del consumo
Capitolo 3: I beni in comune
1 L’individuazione dei beni comuni
2 Il suolo su cui sorge l’edificio
3 Il sottosuolo e le fondazioni
4 I muri che circondano l’edificio, i muri maestri (portanti) e i muri divisori
5 Il tetto e il sottotetto
6 Il lastrico solare ed il riparto delle spese
7 Le volte e i solai
8 Le scale
9 I portoni d’ingresso
10 I vestiboli e gli anditi
11 Gli scantinati
12 Le canne fumarie
13 Le fognature e i canali di scarico
Capitolo 4: Le parti esterne all’edificio
1 Il cortile e la sua funzione di dare aria e luce al fabbricato
2 Le intercapedini ed il cavedio
3 La destinazione a parcheggio di un’area comune
4 La destinazione a parcheggio di aree separate dall’edificio
5 La natura pertinenziale dei posti auto in condominio
5.1 La disciplina normativa
6 Il nuovo regime giuridico dei posti auto in condominio
7 La facciata del condominio: le finestre, i balconi, le terrazze, i portici
7.1 Le finestre
7.2 I balconi
7.3 Le terrazze
7.4 I portici
8 Le antenne televisive
9 Le antenne per la telefonia mobile
10 Le infiltrazioni dal lastrico solare
Capitolo 5: I servizi condominiali
1 I locali destinati ad alloggio del portiere e la portineria
1.1 L’alloggio del portiere
2 L’ascensore e il superamento delle barriere architettoniche
2.1 Il superamento delle barriere architettoniche
2.2 L’ascensore come innovazione
3 Il servizio di riscaldamento
3.1 L’impianto di riscaldamento
4 I criteri per il riparto delle spese del riscaldamento
5 Il distacco di un singolo condòmino dall’impianto di riscaldamento centralizzato
6 La trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari a gas
7 Gli impianti idrici, elettrici e del gas
7.1 L’impianto idrico
7.2 L’impianto del gas
7.3 L’impianto elettrico
8 L’installazione dell’autoclave
Capitolo 6: Il portierato
1 Il portierato
1.1 L’assunzione del portiere
1.2 Il lavoro ripartito
1.3 Le principali novità del nuovo contratto di categoria
1.4 Classificazione e mansioni dei lavoratori
1.5 L’alloggio del portiere, la guardiola e i servizi igienici
1.6 Le mansioni dei lavoratori
1.7 Portiere adibito a più stabili
1.8 Portiere adibito ad uno stabile con più ingressi
1.9 Il sostituto del portiere
1.10 La reperibilità
1.11 Il tempo parziale
2 La risoluzione del rapporto di lavoro
2.1 Il preavviso
2.1 Il preavviso in caso di eliminazione del servizio di portineria
3 L’abolizione del servizio di portierato
Capitolo 7: I principi in materia di utilizzo dei beni comuni
1 I diritti dei partecipanti sulle cose comuni
2 Il principio di indivisibilità
3 L’uso delle parti comuni
4 Le innovazioni
4.1 La stabilità e la sicurezza del fabbricato
4.2 Il decoro architettonico
4.3 Le innovazioni non consentite
4.4 Le innovazioni gravose o voluttuarie
5 Le opere sulle parti comuni
Capitolo 8: Le modifiche alle parti comuni
1 L’esclusione in base al titolo
2 Il diritto di sopraelevare
2.1 Il titolare del diritto di sopraelevare
2.2 I limiti del diritto di sopraelevare
2.3 La diminuzione notevole di aria e luce
2.4 Il diritto all’indennità di sopraelevazione come diritto di credito
2.5 Il diritto all’indennità: diritto di credito o obbligazione propterrem
3 Il perimento totale o parziale dell’edificio
4 Lo scioglimento del condominio
Capitolo 9: I limiti all’uso dei beni in condominio
1 Le immissioni: i rapporti di vicinato e la normale tollerabilità
2 La legge 447/1995: legge quadro sull’inquinamento acustico
3 La tutela penale
4 Il divieto di tenere animali in condominio
5 La tutela del decoro architettonico
6 Le servitù in condominio
Capitolo 10: Il regolamento di condominio
1 Il regolamento di condominio
2 La formazione del regolamento condominiale approvato a maggioranza
3 I regolamenti contrattuali
3.1 La normativa
3.2 La modifica del regolamento contrattuale
4 I condomìni sprovvisti di regolamento
Capitolo 11: Le tabelle millesimali
1 La formazione e l’approvazione delle tabelle millesimali
2 Le difficoltà per la formazione delle tabelle millesimali
3 La mancata accettazione dei valori millesimali: le possibili soluzioni
4 La revisione delle tabelle millesimali
5 La denominazione e la classificazione delle tabelle millesimali
6 I criteri per la determinazione delle tabelle millesimali
7 I coefficienti di riduzione
7.1 Il coefficiente di utilizzazione
7.2 Il coefficiente di orientamento (detto anche coefficiente «B»)
7.3 Il coefficiente di prospetto (detto anche coefficiente «C»)
7.4 Il coefficiente di luminosità
7.5 Il coefficiente di piano
7.6 Esempi di coefficienti applicati ai vani
8 La determinazione dell’immobile nel suo insieme
9 I coefficienti di riduzione in relazione alle aree scoperte
Capitolo 12: I criteri di riparto delle spese in condominio
1 L’obbligo di contribuzione
2 Le spese di conservazione e di manutenzione
3 Le spese straordinarie
4 Le spese gravose e voluttuarie
5 Le spese sostenute con urgenza dal condòmino
6 Il mancato pagamento degli oneri condominiali
7 I criteri di riparto
8 Il rapporto tra conduttore e proprietario
9 Il rapporto tra usufruttuario e proprietario
10 Il riparto delle spese condominiali in assenza di tabelle millesimali
Capitolo 13: L’assemblea di condominio
1 La definizione di assemblea
2 L’assemblea ordinaria e straordinaria
3 I poteri dell’assemblea
Capitolo 14: La convocazione dell’assemblea
1 La convocazione dell’assemblea
1.1 La convocazione fatta da almeno due condòmini ex art. 66 disp. att. c.c.
1.2 La convocazione effettuata da un solo condòmino in assenza o impedimento dell’amministratore
2 La forma della convocazione
3 Il contenuto dell’avviso di convocazione
4 I destinatari della convocazione
5 La convocazione dell’assemblea nel supercondominio
6 La convocazione dell’assemblea per i lavori straordinari e nelle comunioni parziarie
7 La fissazione di più riunioni
8 L’assemblea in seconda convocazione
Capitolo 15: La costituzione dell’assemblea
1 La riunione di condominio
2 La costituzione dell’assemblea
3 I condòmini presenti per delega
4 La procedura
5 La partecipazione dell’amministratore ed il conflitto di interessi
6 Il conflitto di interessi e la cd. prova di resistenza
7 Il diritto di intervento e di voto dell’inquilino
8 Il verbale assembleare e il diritto all’informazione
8.1 La trascrizione nel registro del verbale di assemblea e sua obbligatorietà
8.2 L’obbligo di tenuta dei registri
8.3 L’interpretazione letterale dell’art. 1136 c.c.
8.4 L’interpretazione analogica
8.5 Casi particolari
Capitolo 16: Le attribuzioni dell’assemblea
1 Le materie oggetto di deliberazione assembleare
2 Le delibere in genere
3 L’approvazione dei bilanci e l’obbligo di pagare i contributi
4 Le delibere in materia di tabelle millesimali
5 Le delibere in materia di spese condominiali
6 Le delibere in materia di nomina e revoca dell’amministratore
7 Le delibere in materia di innovazioni
8 Le delibere in materia di riparazioni straordinarie
Capitolo 17: La formazione della volontà dell’assemblea
1 La votazione
2 Gli astenuti ed i contrari
3 Il calcolo dei quorum per la validità delle deliberazioni
4 L’allontanamento di un condòmino durante la riunione
5 I quorum speciali
5.1 L’abolizione del servizio di riscaldamento centralizzato
5.2 Il superamento delle barriere architettoniche
5.3 Le modifiche delle aree interne a parcheggio
6 Il falsus procurator
Capitolo 18: L’amministratore
1 L’amministratore quale libero professionista. Aspetti tributari
2 La rappresentanza organica non esiste più
3 Il rapporto di mandato
4 L’amministratore di condominio come persona giuridica
5 La nomina e la revoca dell’incarico
6 La nomina dell’amministratore giudiziale
6.1 L’amministratore ad acta
7 Facoltà ed obblighi dell’amministratore
7.1 L’obbligo di tenere i registri
7.2 L’obbligo di effettuare l’inventario
7.3 L’obbligo di tenere la contabilità
7.4 L’obbligo di presentare i documenti giustificativi delle spese
7.5 L’obbligo del rendiconto della gestione
7.6 L’obbligo di agire in giudizio per la tutela degli interessi comuni
8 La responsabilità dell’amministratore
9 I limiti della responsabilità dell’amministratore
9.1 L’elemento soggettivo: il dolo e la colpa
9.2 La responsabilità penale
9.3 Il risarcimento del danno e gli artt. 2050 e 2043 del c.c.
10 Il conto corrente condominiale
11 La certificazione di qualità dell’amministratore di condominio e le novità della normativa UNI 10801
12 Le informazioni accessibili ai condòmini: il diritto alla privacy
13 Contratti pluriennali inefficaci senza l’autorizzazione dell’assemblea
14 Il recupero delle somme anticipate dall’amministratore
Capitolo 19: Aspetti contabili dell’amministrazione condominiale
1 La tenuta della contabilità
2 Il regolamento di condominio e la contabilità
3 L’archivio condominiale nella normativa UNI 10801
4 Il preventivo annuale della gestione
5 Il rendiconto annuale
6 Il principio di cassa e quello di competenza
7 L’erogazione delle spese e l’idoneità dei documenti giustificativi
8 Il rimborso delle spese anticipate dal condòmino
Capitolo 20: Gli obblighi fiscali dell’amministratore
1 Il condominio come sostituto d’imposta
2 Gli obblighi dell’amministratore
2.1 Il modello F24 on line
Capitolo 21: La riscossione degli oneri condominiali
1 La riscossione degli oneri condominiali
1.1 La sentenza n. 856/2000 della Corte di Cassazione
2 L’opposizione al decreto ingiuntivo
3 L’obbligazione al pagamento degli oneri condominiali tra alienante ed acquirente
4 L’acquirente di un immobile in condominio non è tenuto al pagamento delle obbligazioni che hanno natura personale
5 La riscossione degli oneri condominiali nei confronti del condomino apparente
6 La prescrizione degli oneri accessori dovuti dall’inquilino
7 Il coniuge assegnatario della casa coniugale ed il pagamento degli oneri condominiali
Capitolo 22: L’appalto dei lavori straordinari in condominio
1 Gli obblighi dell’amministratore
2 Il diritto al compenso per i lavori straordinari
3 La procedura
4 I poteri dell’assemblea
5 Il contratto di appalto
6 La responsabilità dell’appaltatore e le azioni specifiche
7 La denunzia per i vizi e la difformità dell’opera
8 L’azione in caso di rovina e difetti di cose immobili
Capitolo 23: L’impugnativa delle delibere assembleari
1 Il dissenso dalla lite
2 La fase dell’impugnativa
3 La capacità dell’amministratore di stare in giudizio
4 La sostituzione dell’amministratore
5 La nullità della procura
6 La necessità o meno della autorizzazione assembleare
7 La legittimazione ad agire del singolo condòmino
8 I ricorsi avverso i provvedimenti dell’amministratore
9 La revoca della delibera viziata
10 La nullità e l’annullabilità delle delibere assembleari
Capitolo 24: Le obbligazioni in condominio
1 Le obbligazioni nei confronti dei condòmini
2 Le obbligazioni nei confronti dei terzi
3 La responsabilità per i debiti contratti dall’amministratore
4 L’esecuzione dei crediti vantati dai terzi nei confronti del condominio va effettuata nei confronti dei singoli condòmini per quote
5 La responsabilità del condominio per atti dannosi commessi dall’amministratore o suoi dipendenti
6 Il condominio è responsabile per i beni in custodia
7 I criteri di ripartizione dei danni dovuti a terzi
8 Il criterio di ripartizione delle spese giudiziali
8.1 Il riparto
8.2 Il dissenso
Capitolo 25: Le liti tra condominio e condòmini
1 Il recupero delle quote condominiali insoddisfatte ed il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo
2 L’occupazione e l’illegittima utilizzazione delle parti comuni
3 I vizi e l’impugnativa della delibera assembleare
4 L’illegittimo uso dei posti auto nel cortile condominiale
APPENDICE PRIMA
LE TABELLE MILLESIMALI
di Giuseppe Bica
1. Premessa
2. Le tabelle millesimali in generale
3. Il concetto di valore nella redazione delle tabelle millesimali
4. I criteri per la determinazione delle tabelle millesimali
5. L’approvazione
6. La revisione delle tabelle
7. Elaborato di tabelle millesimali in supercondominio realizzato dallo Studio tecnico Bica
8. Massime giurisprudenziali
APPENDICE SECONDA: Formulario
APPENDICE TERZA
NORMATIVA
Codice civile. — Approvato con Regio Decreto del 16 marzo 1942, n 262 (Articoli estratti)
R.D. 30 marzo 1942, n. 318. — Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie (Articoli estratti)
Circ. 26 marzo 1966, n. 12480, del Ministero dei Lavori Pubblici, Direzione Generale Edilizia Statale e Sovvenzionata, Divisione XVI/bis — Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci
D.M. 5 luglio 1975. — Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896 relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienicosanitari principali dei locali d’abitazione
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. — Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Testo A) (Articoli estratti)
D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196. — Codice in materia di protezione dei dati personali (Articoli estratti)
Provv. Garante Privacy 18 maggio 2006. — Protezione dati e amministrazione dei condomini
D.M. 11 novembre 2005. — Regole tecniche relative agli impianti condominiali centralizzati d’antenna riceventi del servizio di radiodiffusione
L. 9 gennaio 1989, n. 13 (G.U. 26-1-1989, n. 21). — Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati
Circ. 22 giugno 1989, n. 1669/U.L. — Circolare esplicativa della L. 9 gennaio 1989, n. 13
Circ. Min. Fin. 22 giugno 1994, n. 95/E. — Decreto legislativo 15 novembre 1993, n. 507. Tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani interni (Stralcio)
L. 27 dicembre 1997, n. 449. — Misure per la stabilizzazione della finanza pubblica (Articoli estratti)
D.M. 18 febbraio 1998, n. 41. — Regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all’art. 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia
L. 23 dicembre 2000, n. 388. — Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2001) (Articolo estratto)
L. 27 dicembre 2002, n. 289. — Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2003) (Articoli estratti)
L. 27 dicembre 2006, n. 296. — Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2007) (Commi estratti)
Circolare n. 7/E/Agenzia delle entrate del 7 febbraio 2007
L. 5 agosto 1978, n. 457. — Norme per l’edilizia residenziale (Articoli estratti)
D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412. — Regolamento recante norme per la progettazione, l’installazione, l’esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici ai fini del contenimento dei consumi di energia, in attuazione dell’art. 4, comma 4, della legge 9 gennaio 1991, n. 10
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. — Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Testo A) (Articoli estratti)
D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192. — Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia
D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152. — Norme in materia ambientale (Articoli estratti)
L. 27 dicembre 2006, n. 296. — Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2007)
Rodolfo Cusano
Già Direttore tributario del Ministero delle Finanze, esercita la professione di avvocato in Napoli, con particolare interesse per il diritto condominiale e tributario. Collabora con il giornale Italia Casa ed è autore di numerose pubblicazioni in materia, tra le quali Il Condominio, pubblicato dalla casa editrice Esselibri-Simone, giunto in breve tempo alla VII edizione.
Giuseppe Bica
Geometra, iscritto al Collegio, Dottore in Economia e Commercio, abilitato all'insegnamento di materie tecniche, CTU del Tribunale di Roma. Nel 1990 ha costituito l'ANAMMI (Associazione Nazional-europea AMMinistratori di Immobili) la più grande associazione d'Italia e la prima certificata UNI EN ISO 9001:2000 per la categoria amministratori di condominio. Ne ricopre, da allora, l'incarico di Presidente Nazionale. Ha scritto numerosi testi sulle tabelle millesimali utilizzati per i corsi di formazione per amministratore di condominio.