A. Magnani
SE/F16 L'Impresa di Costruzioni - Contabilità e fisco
• Bilancio e valutazione dei lavori in corso
• Imposte dirette, IVA e altre imposte sui trasferimenti
• Il reverse-charge in edilizia
• Gli effetti della nuova IRAP in edilizia

Aggiornamento on line

Premessa di Gian Paolo Pasini Presidente della Cassa Edile della Provincia di Ravenna
L'Impresa di Costruzioni - Contabilità e fisco

2009

pp. 320

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formato 17 x 24

 

(9788851305383)

 
 
 
 
 
 

 

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Varie sono le connotazioni che possono assumere le imprese edili: costruzione di immobili - anche con l'intervento di appaltatori esterni - ristrutturazione di fabbricati, compravendita, gestione immobiliare, realizzazione e fornitura a terzi di opere, o una combinazione di tali attività.
Altrettanto multiforme - poiché legata alle peculiarità delle singole imprese - è la disciplina tributaria che regola il settore, e che va ad aggiungersi a un sistema di imposizione sugli immobili estremamente articolato e in continuo mutamento. Basti pensare agli effetti che potrà avere in futuro - per chi vorrà avvalersene - il differimento dell'esigibilità IVA al momento del pagamento della fattura, anziché a quello della sua emissione, disposto dall'art. 7 del D.L. n. 185/2008, convertito in L. n. 2/2009.
Per l'imprenditore edile diventa fondamentale, quindi, conoscere in anticipo le conseguenze fiscali che le sue scelte produrranno e, perché ciò sia possibile, muoversi con agilità nel "labirinto" di norme.
Parte Prima
Caratteri del mercato immobiliare
1. Le imprese operanti in edilizia

1.1 Esercizio di impresa e attività occasionale
1.2 Le attività svolte dalle imprese operanti in edilizia
1.2.1 Le imprese costruttrici
1.2.2 Le imprese ristrutturatici
1.2.3 Le imprese rivenditrici
1.2.4 Le imprese di gestione immobiliare
1.2.5 Le cooperative edilizie
1.3 La tutela degli acquirenti degli immobili da costruire.
1.3.1 La prestazione di una garanzia fideiussoria.
1.3.2 L’assicurazione dell’immobile.
1.3.3 Il contenuto minimo del contratto preliminare.
2. Le aggregazioni di imprese in edilizia
2.1 Le diverse forme di collaborazione fra imprese
2.2 L’associazione temporanea di imprese
2.3 I consorzi e le società consortili
2.4 L’associazione in partecipazione
3. Gli immobili
3.1 Inquadramento generale
3.2 La classificazione catastale di terreni e fabbricati
3.3 Le case di civile abitazione
3.4 I fabbricati cosiddetti “Tupini”
3.5 Le costruzioni rurali
3.6 Gli altri edifici assimilati alle case di abitazione non di lusso
3.7 Gli immobili strumentali
3.8 Gli immobili di interesse artistico e storico
3.9 Le opere di urbanizzazione primaria
3.10 Le opere di urbanizzazione secondaria
3.11 Le opere assimilate a quelle di urbanizzazione
3.12 Le aree fabbricabili
3.13 I terreni non edificabili
Parte Seconda
Contabilità e bilancio
4. Il bilancio delle società commerciali operanti in edilizia

4.1 Le tipicità del settore
4.2 La classificazione in bilancio dei costi e dei ricavi caratteristici
4.3 Il principio di competenza economica
4.4 I principi di competenza economica e fiscale a confronto
4.5 La valorizzazione degli immobili iscritti fra le immobilizzazioni materiali
4.5.1 La determinazione del valore degli immobili acquisiti in permuta o a titolo gratuito
4.5.2 L’inclusione degli oneri finanziari nel costo degli immobili
4.6 Le rimanenze di beni in edilizia
4.6.1 La valorizzazione delle rimanenze di materiali da costruzione
4.6.1.1 Il costo storico
4.6.1.2 I metodi di determinazione dei flussi di costi
4.6.1.3 Il valore di mercato
4.6.2 La valorizzazione delle rimanenze di beni immobili
4.6.3 La valorizzazione dei lavori in corso su ordinazione
4.6.3.1 Il criterio della percentuale di completamento
4.6.3.2 Il criterio della commessa completata
4.6.3.3 I costi e i ricavi di commessa
Parte Terza
Fiscalità diretta e indiretta
5. Gli immobili delle società commerciali e il reddito di impresa

5.1 Le categorie di immobili secondo il reddito di impresa
5.1.1 Gli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa
5.1.2 Gli immobili strumentali
5.1.3 Gli altri immobili
5.2 La valorizzazione fiscale degli immobili iscritti fra le immobilizzazioni materiali.
5.3 La valorizzazione fiscale delle rimanenze di beni immobili e di materiali da costruzione
5.3.1 La valorizzazione fiscale delle rimanenze di materiali da costruzione
5.3.2 La valorizzazione fiscale delle rimanenze di beni immobili
5.3.3 La valorizzazione fiscale dei lavori in corso su ordinazione
5.4 La rilevanza ai fini IRAP della vendita dei fabbricati di civile abitazione
5.5 Gli effetti delle modifiche apportate alla rilevanza ai fini IRAP delle variazioni fiscali
6. L’applicazione dell’IVA agli immobili delle società commerciali
6.1 La rilevanza ai fini IVA delle operazioni poste in essere dalle società commerciali
6.2 Il regime IVA delle cessioni e delle locazioni di fabbricati
6.3 La detraibilità dell’IVA assolta dalle società commerciali operanti in edilizia
6.3.1 Il pro-rata di detraibilità
6.3.2 La rettifica della detrazione
6.3.3 Il caso delle immobiliari di godimento
6.4 Le presunzioni di acquisto e di cessione
6.4.1 La presunzione di cessione
6.4.2 La presunzione di acquisto
6.4.3 La denuncia dei cantieri all’Amministrazione finanziaria
6.4.4 La rilevanza del documento di trasporto
6.5 L’applicazione nel settore dell’edilizia del meccanismo dell’inversione contabile
6.5.1 Le prestazioni di servizi rese da subappaltatori
6.5.1.1 I soggetti interessati dal meccanismo dell’inversione contabile
6.5.1.2 I contratti interessati dal meccanismo dell’inversione contabile
6.5.1.3 I rapporti associativi
6.5.2 Le cessioni di fabbricati strumentali
7. La tassazione dei trasferimenti di immobili
7.1 La registrazione degli atti di trasferimento di immobili
7.2 La trascrizione sui registri immobiliari e la voltura catastale
7.3 Le imposte che colpiscono il trasferimento di immobili
7.4 La determinazione della base imponibile delle imposte sui trasferimenti
7.4.1 La base imponibile dell’imposta di registro e la cosiddetta “valutazione automatica”
7.4.2 La base imponibile dell’IVA
7.4.3 L’applicabilità ai fini IVA della cosiddetta “valutazione automatica”
7.4.4 L’imposizione sul reddito e la “valutazione automatica”
7.5 Il principio di competenza fiscale
7.6 La compravendita immobiliare
7.7 Il conferimento di beni immobili in società
7.8 Il preliminare di compravendita
7.9 Le caparre e gli anticipi
7.10 La clausola penale
7.11 La vendita di cosa futura
7.12 La cosiddetta “cessione di cubatura”
7.13 La permuta
7.14 La locazione con patto di futura vendita
7.15 La vendita con riserva di proprietà
7.16 La concessione di cava
7.17 L’assegnazione di immobili ai soci
8. La tassazione delle prestazioni di servizi relative agli immobili
8.1 Le prestazioni di servizi in edilizia
8.2 Il principio di competenza fiscale
8.3 Il contratto d’appalto
8.3.1 Gli elementi distintivi rispetto alla compravendita
8.3.2 Gli elementi distintivi rispetto al contratto d’opera
8.4 La locazione immobiliare
9. L’imposta comunale sugli immobili
9.1 La finanza locale
9.2 Il presupposto oggettivo per l’applicazione dell’imposta
9.2.1 I fabbricati
9.2.2 Le aree fabbricabili
9.2.3 I terreni agricoli
9.3 Il presupposto soggettivo per l’applicazione dell’imposta
9.4 Il presupposto temporale per l’applicazione dell’imposta
9.5 La valorizzazione degli immobili posseduti
9.5.1 Il valore dei fabbricati
9.5.2 Il valore delle aree fabbricabili
9.5.3 Il valore dei terreni agricoli
9.6 Le modalità di versamento dell’imposta
9.7 La dichiarazione degli immobili posseduti
9.8 L’applicazione dell’imposta agli immobili posseduti dai soggetti operanti in edilizia
Parte Quarta
Le agevolazioni in termini di riduzione dell’imposizione indiretta
10. La prima casa

10.1 Le fonti normative
10.2 Le condizioni richieste per fruire dell’agevolazione
10.3 La decadenza dai benefici
11. Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio
11.1 Le fonti normative
11.2 La manutenzione ordinaria
11.3 La manutenzione straordinaria
11.4 Il restauro e il risanamento conservativo
11.5 La ristrutturazione edilizia
11.6 La ristrutturazione urbanistica
11.7 La manutenzione straordinaria nell’edilizia residenziale pubblica
12. Le costruzioni agevolate
12.1 Le case di abitazione non di lusso
12.2 I fabbricati cosiddetti “Tupini”
12.3 Gli immobili di interesse artistico e storico
12.4 Gli edifici assimilati alle case di abitazione non di lusso
12.5 Le costruzioni rurali ad uso abitativo
12.6 Il trasferimento di beni immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati
13. Le opere di urbanizzazione
13.1 Le opere di urbanizzazione primaria
13.2 Le opere di urbanizzazione secondaria
13.3 Le altre opere assimilate a quelle di urbanizzazione
Appendice
D.M. 2 agosto 1969. — Caratteristiche delle abitazioni di lusso (G.U. n. 218 del 17 agosto 1969)
Risoluzione ministeriale n. 503148 del 20 luglio 1973. IVA. Locazione con patto di futura vendita
Risoluzione ministeriale n. 501824 del 1° giugno 1974. IVA. Caparra confirmatoria
Risoluzione ministeriale n. 302028 del 19 dicembre 1974. IVA. Promessa di vendita
Risoluzione ministeriale n. 360009 del 5 luglio 1976. IVA. Criteri distintivi fra appalto e compravendita
Risoluzione ministeriale n. 250948 del 17 agosto 1976. IVA. Imposta di registro
Attribuzione al proprietario del fondo confinante della facoltà di realizzare una cubatura superiore a quella consentita dagli strumenti urbanistici, con corrispondente compressione del proprio diritto di costruire
Risoluzione ministeriale n. 37/361546 del 7 luglio 1977. IVA. Criteri distintivi fra appalto e compravendita
Risoluzione ministeriale n. 9/1099 del 9 gennaio 1980. Imposte dirette. Interessi passivi di funzionamento e interessi passivi di finanziamento relativi a immobili civili
Risoluzione ministeriale n. 365365 del 6 marzo 1980. IVA. Concessione in uso di cave
Circolare ministeriale n. 36/9/1918 del 22 settembre 1982. Imposte dirette
Valutazione delle rimanenze di opere, forniture e servizi di durata ultrannuale
Risoluzione ministeriale n. 9/782 del 17 novembre 1983. Imposte dirette. IVA
Associazione temporanea di imprese di tipo verticale
Risoluzione ministeriale n. 400632 del 15 aprile 1985. IVA. Imposta di registro
Cessione di fabbricato con annesso terreno
Riunione degli Ispettori compartimentali Tasse e Imposte indirette sugli affari del 9, 10 e 11 giugno 1987. IVA. Caparra penitenziale
Risoluzione ministeriale n. 550231 del 28 giugno 1988. IVA. Fatturazione di appalti da parte di imprese riunite in un’associazione temporanea
Risoluzione ministeriale n. 3/330 del 3 marzo 1989. Imposte dirette. Categorie di immobili oggettivamente strumentali per l’esercizio di attività commerciale
Risoluzione ministeriale n. 460210 dell’8 giugno 1989. IVA. Imposta di registro
Permuta di terreno edificabile con unità immobiliari ancora da costruire
Risoluzione ministeriale n. 310388 del 18 giugno 1990. IVA. Imposta di registro
Clausola penale applicabile in caso di inadempimenti
Risoluzione ministeriale n. 551126 del 31 dicembre 1990. IVA. Locazioni di immobili di civile abitazione ad uso ufficio
Risoluzione ministeriale n. 350865 del 23 settembre 1991. Imposta ipotecaria e catastale. Base imponibile in presenza di oneri e passività accollati all’immobile
Risoluzione ministeriale n. 500013 del 17 dicembre 1991. IVA. Contratto preliminare
Risoluzione ministeriale n. 62/E/III-7-1001 del 29 aprile 1996. IVA. Emissione di fattura con indicazione di corrispettivo inferiore al valore catastale
D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138. — Regolamento per la revisione delle zone censuarie, delle tariffe d’estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esenzione dell’art. 3, commi 154 e 155, l. 23 dicembre 1996, n. 662 (G.U. n. 108 del 12 maggio 1998).
Quadro generale delle categorie catastali (secondo l’allegato “B” al d.P.R. n. 138/98)
Quadro generale delle categorie catastali (secondo la circolare n. 5/3/1100 del 14 marzo 1992)
Risoluzione ministeriale n. 194/E del 17 giugno 2002. IVA. Assegnazione di immobili ai soci (istanza di interpello inoltrata ai sensi dell’art. 11 della legge 27 luglio 2000, n. 212)
Risoluzione ministeriale n. 204/E del 20 giugno 2002. Imposte dirette. IVA
Vendita di box auto. Impresa e attività occasionale (istanza di interpello inoltrata ai sensi dell’art. 11 della legge 27 luglio 2000, n. 212)
Risoluzione ministeriale n. 342/E del 31 ottobre 2002. Imposte dirette. Opere, forniture e servizi di durata ultrannuale
Circolare ministeriale n. 27/E del 4 agosto 2006. IVA. Revisione del regime fiscale delle cessioni e locazioni di fabbricati
Circolare ministeriale n. 37 del 29 dicembre 2006. IVA. Applicazione del sistema del “reverse-charge” nel settore dell’edilizia.
Provvedimento 27 luglio 2007. — Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati, di cui all’articolo 1, comma 307, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007) (G.U. n. 182 del 7 agosto 2007)
Allegato al provvedimento del direttore dell’agenzia delle entrate
Andrea Magnani
Dottore Commercialista e Revisore Contabile. Alla consulenza affianca l'attività convegnistica e di docenza in corsi di formazione.