F. Paglia
SE/E67 Asset e property management
Per la programmazione, valorizzazione e gestione dei patrimoni immobiliari pubblici e privati
Asset e property management

2007

pp. 432

Prezzo €: 32,00

formato 17 x 24

 

(9788851304355)

 
 
 
 
 
 
 
 
 
Il volume tratta le procedure di asset, property e facility management per la gestione e la valorizzazione dei patrimoni immobiliari pubblici e privati. Sono concetti che, prodotti da culture più sperimentate nella gestione dei patrimoni e contestualizzati nel nostro Paese, possono produrre indubbi vantaggi individuali e collettivi.
Queste procedure presuppongono ed hanno come obiettivo la precisa conoscenza della condizione amministrativa e tecnica e danno come risultato la possibilità di un corretto incremento del patrimonio. Una migliore pianificazione inizia da una corretta inventariazione dei dati, da una giusta programmazione e dalla capacità di organizzare il rating. Importanti sono anche il controllo delle normative specifiche e dei regolamenti, la valutazione e le stime, la stesura dei relativi verbali, il controllo dei consumi energetici e lo stato dell'assicurazione. In sintesi da un percorso razionalmente organizzato di tutti questi passaggi nascono le proposte operative affrontate nel testo.
Sono qui incluse numerose schede utili e pratiche per la gestione patrimoniale, suddivise per procedure, che integrano il percorso di una corretta due diligence immobiliare e sono un valido strumento per accedere al Sistema di Gestione per la Qualità UNI EN ISO 9001.

Prefazione
1 L’inventariazione dei dati e l’archivio patrimoniale

1.1 L’archivio immobiliare, la componente giuridico amministrativa
1.2 L’analisi catastale
1.3 L’analisi urbanistica
1.4 Il confronto con il d.Lgs. 42/2004
1.5 Analisi tributaria
1.5.1 l’I.C.I.
1.5.2 La TARSU oggi TIA
1.6 Analisi dimensionale
1.7 Analisi conduzione
1.8 Analisi gestionale
1.9 Il Fascicolo fabbricato
1.9.1 Il Testo Unificato dei disegni di legge nn. 721, 731, 861, 1093
1.9.2 Analisi strutturale
1.10 Analisi logistica
2 Programmazione e rating
2.1 L’Asset management
2.2 Il rating immobiliare e Basilea 2
2.2.1 Le problematiche del rischio
2.3 Il rating Immobiliare
2.4 Internal Rating (IRB). Cosa consentirà alle imprese di ottenere finanziamenti
2.4.1 Area quantitativa storica
2.4.2 Area prospettica previsionale
2.4.3 Area andamentale
2.5 Conclusioni
3 I regolamenti in materia immobiliare e condominiale
3.1 La normativa consensuale e l’analisi delle necessità
3.2 Il Regolamento sulle locazioni
3.3 Il Regolamento sulle concessioni
3.4 L’alienazione dei beni disponibili degli Enti territoriali
3.5 Il Regolamento ex lege 127/97 articolo 12
3.5.1 Beni vincolati o di edilizia residenziale pubblica
3.5.2 Determinazione del valore di vendita
3.5.3 Metodi di alienazione
3.5.4 Metodo di aggiudicazione
3.5.5 Presentazione dell’offerta
3.5.6 Garanzie
3.5.7 Svolgimento della gara
3.5.8 Stipula del contratto. Termini di sottoscrizione
3.5.9 Corresponsione del prezzo di acquisto
3.6 Il Regolamento condominiale
3.6.1 Bozza di Regolamento condominiale
4 La stima degli Immobili
4.1 La stima le sue principali caratteristiche
4.2 La straordinarietà degli immobili pubblici
4.3 Oligopolio e monopolio bilaterale
4.4 Le stime sintetico comparative
4.5 La stima per capitalizzazione dei redditi
4.6 La stima per valore di trasformazione
4.7 La stima per valore di ricostruzione deprezzato
4.8 La stima degli alloggi residenziali
4.9 La stima degli immobili ad uso commerciale
4.10 La stima degli uffici e dei centri direzionali
4.11 La stima dei magazzini
4.12 La stima dei posti auto coperti, scoperti e dei box
4.13 La stima delle pertinenze
4.14 La stima degli immobili ad uso pubblico (scuole, uffici, ospedali ecc.)
4.15 La stima dei terreni agricoli
4.16 La stima delle aree edificabili
4.17 La stima per il rilascio di crediti
4.18 La stima degli immobili a “morte funzionale” prevedibile. Il cinema come esempio
4.19 La redazione della stima
5 La locazione degli immobili
5.1 La locazione degli immobili
5.2 La locazione degli immobili ad uso diverso
5.3 Le condizioni necessarie per il sorgere del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento
5.4 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. Legge n. 431, 9-12-1998
5.5 D.M. 30-12-2002 “Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell’art. 2, comma 3, della L. 9-12-1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell’art. 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge”
5.6 D.M. 14-7-2004 “Condizioni per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell’articolo 2 comma 3 della legge 9-12-1998 n° 431, in assenza di convocazione, da parte dei comuni, delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori ovvero per la mancata definizione degli accordi di cui al medesimo articolo 2 comma 3”
5.7 Le locazioni passive
6 La Concessione dei beni demaniali e dei beni patrimoniali indisponibili
6.1 I beni pubblici: il demanio e il patrimonio indisponibile
6.1.1 I beni demaniali
6.1.2 Demanio acquedottistico
6.1.3 Demanio idrico
6.1.4 Demanio marittimo
6.1.5 Demanio stradale
6.1.6 Demanio ferroviario
6.1.7 Demanio militare
6.1.8 Demanio portuale
6.1.9 Demanio culturale
6.1.10 Cimiteri e mercati
6.2 Distinzione tra demanio necessario e demanio accidentale
6.3 Distinzione tra demanio naturale e demanio artificiale
6.4 Regime giuridico della demanialità
6.5 Uso dei beni demaniali da parte dei privati
6.5.1 Classificazione dei modi d’uso del demanio
6.6 Beni patrimoniali indisponibili
6.7 Il regolamento per la concessione dei beni demaniali e dei beni patrimoniali indisponibili nella disponibilità dell’Ente
6.7.1 Requisiti soggettivi, canoni agevolati
6.7.2 Determinazione del canone
6.7.3 Durata
6.7.4 Decadenza
6.7.5 Cauzione
6.7.6 Altri obblighi del concessionario
6.7.7 Penalità
6.7.8 Spese a carico del concessionario
6.7.9 Disposizioni particolari: canoni di concessione dei relitti stradali e del demanio stradale
6.7.10 Interventi migliorativi autorizzati o non autorizzati, relative spese sostenute dal concessionario
6.7.11 Attraversamento aerei e sotterranei, costituzione di servitù
6.7.12 Patrimonio indisponibile ad uso promiscuo: concessione di impianti sportivi scolastici
6.7.13 Tempistiche per la concessione degli impianti sportivi scolastici
6.7.14 Oneri dei concessionari di impianti sportivi scolastici
6.7.15 Concessione in comodato (concessione a titolo gratuito) di beni immobili indisponibili
6.7.16 Diritto di insistenza
6.7.17 Il Decreto del Presidente della Repubblica 8 gennaio 2001, n. 41. Il Regolamento per le concessioni e locazioni di beni immobili demaniali e patrimoniali dello Stato a favore di enti o istituti culturali, enti pubblici territoriali, aziende sanitarie locali, ordini religiosi ed enti ecclesiastici
6.8 Concessioni passive
7 I verbali inerenti la gestione del patrimonio immobiliare
7.1 I verbali di gestione del patrimonio immobiliare
7.2 Il verbale di consegna dell’immobile
7.3 Il verbale di riconsegna dell’immobile
7.4 Il verbale di consistenza del bene
7.5 Il verbale di constatazione danni
7.6 Il verbale di constatazione di utilizzo improprio
7.7 Il verbale di constatazione dei soggetti presenti
7.8 Il verbale di consegna o riconsegna della subconcessione
8 Le somministrazioni energetiche
8.1 La liberalizzazione del mercato energetico: sintesi della Direttiva comunitaria 96/92/CE
8.2 Il monitoraggio dei dati presenti sulle fatture
8.3 L’importanza del monitoraggio
8.4 Gli interventi manutentivi per il risparmio energetico
9 Compravendita immobiliare
9.1 Il contratto preliminare
9.2 Il contratto di compravendita
9.3 Il d.M. 5-4-2006 in merito alle compravendite da parte della Pubblica Amministrazione
10 Le assicurazioni sul patrimonio immobiliare e le garanzie per le case da costruire
10.1 Le assicurazioni sugli immobili e la norma codicistica
10.2 D.Lgs. 20-6-2005, n. 122 “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”
11 Tariffa Igiene Ambientale, ICI
11.1 La nuova Tariffa Rifiuti (TIA Tariffa Igiene Ambientale)
11.2 I.C.I. Imposta Comunale sugli Immobili
11.2.1 Cosa è l’I.C.I.?
11.2.2 Il d.Lgs. 504 del 30-12-1992
11.3 Immobili strumentali
11.4 Immobili non strumentali
12 Fondi Immobiliari, cenni
12.1 I Fondi Immobiliari di diritto italiano
12.1.1 Le definizioni contenute nel d.Lgs. 24-2-1998, n. 58.
Testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria
12.1.2 I fondi immobiliari
Flavio Paglia, laureato in Scienze Politiche, è responsabile della Gestione e Valorizzazione del Patrimonio dell'Amministrazione Provinciale di Genova. Autore di numerosi libri e pubblicazioni in materia professionale nonchè docente per conto di Scuole Superiori di Pubblica amministrazione. Consulente in materia patrimoniale per numerosi soggetti privati e pubblici.