G. Paganin
SE/E55 L'acquisizione delle informazioni per la manutenzione dei patrimoni immobiliari
La gestione immobiliare dal censimento alla due diligence tecnica
L'acquisizione delle informazioni per la manutenzione dei patrimoni immobiliari

2005

pp. 224

Prezzo €: 21,00

Prezzo pdf: € 9,90

formato 17 x 24

 

(9788851303082)

 
 
 
 
 
 
 

 

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Le attività di gestione e manutenzione dei patrimoni sono attualmente al centro di importanti e rapidi processi di evoluzione e trasformazione che stanno comportando cambiamenti sia in termini di struttura degli operatori che di prassi e procedure. L'introduzione di nuove formule contrattuali (dal Facility Management al Global Service di manutenzione) si accompagna ai mutamenti della struttura delle imprese che già operavano in questo settore, e alla comparsa di nuovi operatori che immettono nel settore delle costruzioni riferimenti culturali di matrice industriale o del settore dei servizi evoluti. In questo scenario si è ormai chiaramente delineata la necessità - per poter correttamente svolgere l'impostazione, la conduzione ed il controllo dei servizi di manutenzione - di acquisire un adeguato quadro di conoscenze relative sia al patrimonio da gestire (l'edificio e le sue parti) sia alle politiche e agli obiettivi di gestione che devono essere perseguiti. Il volume tratta i temi relativi ai metodi di acquisizione e aggiornamento della conoscenza dei patrimoni immobiliari individuando e approfondendo le metodologie e gli strumenti relativi a due possibili approcci:
— da un lato si affronta il tema dell'acquisizione sistematica, graduale e "permanente" delle conoscenze tecniche sul patrimonio immobiliare ottenibile attraverso processi di censimento immobiliare;
— in secondo luogo si affronta un approccio più puntuale e, soprattutto, temporalmente contenuto entro limiti molto stretti per acquisire una sorta di conoscenza "istantanea" del patrimonio che risulta tipica dei processi di due diligence tecnica.
Nel testo i due processi vengono esposti e trattati secondo una logica che unisce l'approfondimento teorico e metodologico, sviluppato in saggi tematici, all'ambito dell'operatività che viene esemplificato attraverso l'esposizione di casi di studio svolti recentemente sia per quanto riguarda le attività di censimento immobiliare sia per quanto concerne la due diligence tecnica.

 

Presentazione
Introduzione
1. Conoscere per gestire: il censimento immobiliare:
1.1 Gestione dei patrimoni immobiliari e fabbisogno informativo - 1.2 Significato, finalità e criteri di sviluppo del censimento immobiliare - 1.3 Contenuti informativi - 1.4 Base conoscitiva e affidamento dei servizi di gestione - 1.5 Censimento e organizzazione delle informazioni. - 1.6 Censimento e procedure - 1.7 Censimento immobiliare e sistema informativo - 1.8 Contributi della normativa UNI al tema del censimento immobiliare. - 1.9 Fasi di sviluppo del censimento immobiliare - 1.10 Bibliografia
2. Conoscere per decidere: la due diligence tecnica: 2.1 Premessa - 2.2 Finalità della due diligence e ruolo delle diverse parti interessate - 2.2.1 Due diligence e “ruolo delle parti” - 2.2.2 L’individuazione dei rischi tecnici nelle transazioni immobiliari - 2.3 Pianificazione e conduzione della due diligence - 2.3.1 La pianificazione delle attività - 2.3.2 Le fasi operative della due diligence. - 2.4 Bibliografia
3. L’ispezione “basata sul rischio” a supporto della manutenzione: 3.1 Gestione “dinamica” delle informazioni per la manutenzione dei patrimoni immobiliari - 3.2 Conoscere per prevenire - 3.3 Assegnare le priorità agli interventi operativi - 3.4 Assegnare le priorità agli interventi ispettivi - 3.5 Assegnare le priorità agli interventi ispettivi: l’approccio dell’ispezione basata sul rischio - 3.6 Condizioni per l’applicazione del metodo RBI alla manutenzione edilizia - 3.7 Bibliografia
4. L’audit delle attività di manutenzione: 4.1 Introduzione - 4.2 Gli ambiti di applicazione - 4.3 Le aree di applicazione dell’audit. - 4.4 Processi e fattori analizzati nel corso dell’audit - 4.5 Caratteristiche, articolazione e metodiche di sviluppo del processo di audit. - 4.5.1 Il sistema degli indicatori e il quadro valutativo - 4.6 Le azioni migliorative - 4.7 Bibliografia
5. L’informazione tecnica nella gestione immobiliare: 5.1 Introduzione - 5.2 La produzione dell’informazione - 5.3 Il fascicolo del fabbricato - 5.4 Anagrafica dell’edificio - 5.5 Riferimenti catastali - 5.6 Rilievo/Descrizione dell’edificio - 5.7 Rilievo/Descrizione degli impianti. - 5.8 Disponibilità e localizzazione della documentazione - 5.9 Conclusioni
6. Rilievo e censimento immobiliare: l’esperienza “Centostazioni SpA”: 6.1 Premessa: il caso studio “CentostazioniSpA” - 6.1.1 La metodologia adottata. - 6.2 Bibliografia
7.Rilievoe censimento immobiliare: l’esperienza “CONSIP SpA”: 7.1 Presentazione della Società - 7.2 Presentazione del caso studio - 7.3 Descrizione del patrimonio oggetto dell’attività di anagrafe - 7.4 Descrizione della metodologia adottata. - 7.4.1 Fase di pianificazione. - 7.4.2 Analisi e gestione della documentazione. - 7.4.3 Sopralluogo tecnico preliminare degli edifici. - 7.4.4 Definizione e pianificazione dell’anagrafica - 7.4.5 Attività di formazione. - 7.4.6 Fase di rilevazione. - 7.4.7 Fase di acquisizione e restituzione dei dati - 7.4.8 Controllo e verifica della documentazione acquisita e delle attività svolte - 7.5 Descrizione delle modalità di esecuzione dell’attività - 7.6 Considerazioni sui risultati dell’attività svolta
8.Rilievo e censimento immobiliare: l’esperienza “Comune di Trieste”: 8.1 Presentazione della società. - 8.2 Presentazione del caso studio - 8.3 Descrizione del patrimonio oggetto dell’attività - 8.4 Descrizione della metodologia adottata. - 8.5 Descrizione delle modalità d’esecuzione - 8.6 Considerazioni sui risultati
9. Due diligence tecnica: il caso di un edificio industriale: 9.1 Presentazione della Società - 9.2 Presentazione del caso studio - 9.3 Descrizione del patrimonio oggetto dell’attività di due diligence - 9.4 Descrizione della metodologia adottata. - 9.5 Descrizione delle modalità di esecuzione dell’attività - 9.6 Considerazioni sui risultati dell’attività svolta
10. Due diligence tecnica: il caso di un grande patrimonio: 10.1 Premessa - 10.2 Il ruolo degli organismi di parte terza nei processi di due diligence. - 10.3 Caso studio: il processo di due diligence in un’importante acquisizione immobiliare - 10.3.1 Il contesto di riferimento - 10.3.2 L’audit strutturale, metodologia di approccio - 10.3.3 L’audit ambientale - 10.4 Considerazioni conclusive
 

Giancarlo Paganin, ingegnere civile, docente presso il Dipartimento BEST del Politecnico di Milano. Ha svolto per diversi anni attività di ispezione e certificazione della progettazione e costruzione di edifici ed infrastrutture. È membro della Commissione Manutenzione e della Sottocommissione Manutenzione dei patrimoni immobiliari dell'UNI.
È chairman del gruppo di lavoro WG7 "Maintenance of buildings and infrastructures" del Comitato europeo CEN/TC 319 "Maintenance".