C. Solustri
SE/E13 La gestione integrata dei patrimoni immobiliari
Global service - Piani di manutenzione: teoria e pratica
La gestione integrata dei patrimoni immobiliari

2003

pp. 320

Prezzo €: 26,00

formato 17 x 24

 

(9788851301286)

 
 
 
 
 
 
 
 
 
Il tema della gestione dei patrimoni immobiliari è sempre più sottoposto all'attenzione dei vari soggetti del mercato. I proprietari, pubblici e privati, e le aziende in genere ricercano nell'ottimizzazione delle attività di gestione efficacia e qualità derivanti dalla corretta amministrazione, oltre che il maggior contenimento della spesa; gli imprenditori vedono nel settore una forte apertura di un mercato che fino agli anni Novanta non era stato tenuto nella giusta considerazione; la componente professionale si affaccia solo ora alla ricerca di prestazioni in un campo pressoché inesplorato, e propone efficienza e consulenza; la componente imprenditoriale dell'innovazione tecnologica propone nuovi strumenti informatici di ausilio. Di conseguenza nascono e si sviluppano nuove professionalità: il property manager, il facility manager, il global server, l'esperto in genere.
Il libro traccia i principi teorici e riporta i numerosi aspetti pratici della gestione dei patrimoni immobiliari. L'Autore, che già in precedenza si è dedicato con particolare attenzione al tema, effettua un'analisi completa, dai vari punti di vista, non esclusi gli aspetti della manutenzione, dell'anagrafe immobiliare, della valorizzazione, dell'ausilio informatico, di quello tecnologico per i rilievi, della qualità e dell'ingegneria in genere.
1 Introduzione
2 La gestione integrata di un patrimonio immobiliare: 2.1 Definizioni e strategie - 2.1.1 Strategia immobiliare, politiche e strategie manutentive - 2.1.2 Pianificazione degli interventi di gestione - 2.2 Caratteristiche di un patrimonio immobiliare - 2.2.1 Caratteristiche tipologiche - 2.2.2 Il concetto di guasto - 2.2.3 La vita utile - 2.2.4 Il degrado
3 Le tipologie del servizio di manutenzione: 3.1 Definizioni - 3.1.1 Manutenzione ordinaria e straordinaria - 3.1.2 Scelta della strategia d’intervento con risorse interne o esterne - 3.1.3 Terziarizzazione ed appalti ordinari - 3.1.4 Multiservice - 3.1.5 Appalti con metodologie prestazionali: global service e facility management - 3.1.6 Appalti di fornitura e prestazione: life-cycle costing - 3.2 Manutenzione non programmabile o reattiva - 3.2.1 Manutenzione a chiamata o a guasto - 3.2.2 Manutenzione di pronto intervento - 3.2.3 Manutenzione di emergenza - 3.2.4 Centro di coordinamento dei servizi di manutenzione - 3.2.5 La richiesta di lavoro o di intervento - 3.2.6 Ordine di lavoro (ODL) - 3.2.7 Centro di coordinamento dei servizi di amministrazione - 3.3 Manutenzione riparativa o correttiva - 3.3.1 Definizioni - 3.3.2 Adeguamento a leggi e regolamenti - 3.3.3 Verbale di presa in consegna - 3.4 Manutenzione programmabile o proattiva - 3.4.1 Manutenzione preventiva a età costante - 3.4.2 Manutenzione preventiva ciclica o a data costante - 3.4.3 Manutenzione preventiva secondo condizione - 3.4.4 Manutenzione predittiva - 3.5 Altre tipologie di manutenzione - 3.5.1 Manutenzione di opportunità - 3.5.2 Manutenzione migliorativa o evolutiva - 3.5.3 Manutenzione produttiva - 3.5.4 Manutenzione mista
4 I principi teorici della manutenzione: 4.1 Tecniche di gestione - 4.1.1 Sviluppo nel tempo delle tecniche di gestione - 4.1.2 Principi generali delle attuali teorie manutentive - 4.2 Modalità di redazione del piano di manutenzione dell’opera - 4.2.1 Raccolta dati e pianificazione dei lavori - 4.2.2 L’ingegneria di manutenzione - 4.2.3 Il programma preliminare - 4.3 Il budget della manutenzione - 4.3.1 Il costo della manutenzione - 4.3.2 Manutenibilità - 4.3.3 Costo globale nella vita di un edificio - 4.3.4 La costruzione e l’attuazione del budget della manutenzione - 4.4 Standardizzazione della manutenzione - 4.4.1 Standardizzazione del progetto - 4.4.2 Standardizzazione delle risorse delle squadre operative - 4.4.3 Prestazioni non standardizzabili - 4.4.4 Standardizzazione ed unificazione dei componenti - 4.4.5 Metodologie di sostituzione
5 I principi giuridici e fiscali: 5.1 La legge quadro in materia di lavori pubblici - 5.1.1 Definizione di manutenzione - 5.1.2 Piano di manutenzione dell’opera e delle sue parti - 5.1.3 Regolamento dei lavori pubblici - 5.1.4 Manuale d’uso - 5.1.5 Manuale di manutenzione - 5.1.6 Programma di manutenzione - 5.1.7 Sottoprogrammi - 5.2 Contratti di gestione e manutenzione negli appalti pubblici - 5.2.1 Natura dei contratti - 5.2.2 Soggetti appaltatori - 5.2.3 Contratti aperti di manutenzione - 5.3 Manutenzione di beni culturali - 5.4 Regime fiscale dei contratti di manutenzione - 5.5 Patrimonio immobiliare dello Stato - 5.5.1 Nozione e disciplina del demanio - 5.5.2 La gestione del patrimonio immobiliare pubblico - 5.5.3 La manutenzione del patrimonio immobiliare pubblico - 5.5.4 La valorizzazione, la dismissione e l’utilizzo
6 Il global service: 6.1 Definizioni - 6.2 Il contratto di global service - 6.2.1 Principi generali - 6.2.2 Elementi base del contratto - 6.3 Gli aspetti organizzativi del global service - 6.3.1 Linee guida - 6.3.2 Funzione del property management - 6.3.3 Organizzazione del property management - 6.3.4 Modalità di contabilizzazione delle prestazioni - 6.3.5 Interventi presso immobili in cui si svolgono attività operative - 6.3.6 Soglie prestazionali - 6.4 L’anagrafe del patrimonio immobiliare - 6.4.1 Principi generali - 6.4.2 Il censimento dei beni oggetto del global service - 6.5 L’archivio storico statistico dei dati - 6.5.1 Archivio tecnico - 6.5.2 Supporti Informatici - 6.5.3 La gestione tecnica degli immobili - 6.6 Il rilievo del patrimonio immobiliare - 6.6.1 Codifica dei dati - 6.6.2 Rilevazione dei dati - 6.6.3 Valutazione qualitativa dei dati - 6.7 Il sistema informativo di gestione del patrimonio immobiliare - 6.7.1 Caratteristiche ed obiettivi - 6.7.2 Restituzione dei dati - 6.7.3 Restituzione grafica - 6.7.4 Procedura di controllo nell’elaborazione del SIGPI - 6.7.5 Moduli informativi - 6.7.6 Aggiornamento dei dati - 6.8 La gestione delle varianti - 6.8.1 Prestazioni integrative - 6.8.2 Prestazioni comprese nel contratto - 6.8.3 Prestazioni normalmente escluse
7 La gestione amministrativa del patrimonio immobiliare: 7.1 Alloggi di edilizia residenziale - 7.1.1 Gestione dei contratti di locazione - 7.1.2 Gestione dei dati dei conduttori - 7.1.3 Gestione dei canoni di locazione - 7.1.4 Gestione delle spese - 7.1.5 Gestione dei depositi cauzionali - 7.1.6 Gestione dei titoli di riscatto - 7.1.7 Gestione degli incassi e dei pagamenti - 7.1.8 Gestione delle morosità - 7.2 Gestione legale - 7.3 Gestione condominiale - 7.4 Gestione assicurativa - 7.5 Rendiconto della gestione amministrativa
8 Il piano di manutenzione: 8.1 Aspetti generali - 8.1.1 Obiettivo - 8.1.2 Evoluzione tecnologica e obsolescenza dell’opera - 8.2 L’analisi dei dati storici - 8.3 La strategia nell’azione manutentiva - 8.4 Il manuale di manutenzione - 8.4.1 Fonti di informazione - 8.4.2 Manutenzione generale - 8.4.3 Manutenzione degli impianti - 8.4.4 Disegni ed elaborati grafici - 8.4.5 Guida all’uso e alla pulizia - 8.5 I manuali di manutenzione correttiva - 8.6 I manuali di programmazione della manutenzione - 8.7 I libretti d’uso e di manutenzione - 8.8 Codici di riferimento - 8.9 Il censimento per la manutenzione - 8.9.1 Stato dei prospetti dell’immobile - 8.9.2 Stato delle coperture dell’immobile - 8.9.3 Stato degli ambienti interni - 8.9.4 Stato delle parti comuni interne - 8.9.5 Stato degli infissi interni - 8.9.6 Stato degli infissi esterni - 8.9.7 Stato dei pavimenti e dei solai - 8.9.8 Stato dei rivestimenti e degli zoccolini - 8.9.9 Stato delle rifiniture in generale - 8.9.10 Stato degli impianti tecnologici - 8.10 Il progetto del sistema informatico di manutenzione - 8.10.1 Progettazione, creazione e gestione del flusso informativo - 8.10.2 Moduli applicativi - 8.10.3 Piano di sviluppo del flusso informativo sulle attività di manutenzione - 8.11 I servizi manutentivi non programmabili - 8.11.1 Criteri di erogazione del servizio - 8.11.2 Gestione dei servizi manutentivi non programmabili - 8.12 Il programma degli interventi periodici - 8.12.1 Pianificazione degli interventi di manutenzione - 8.12.2 Metodo OSP - 8.12.3 Valutazione delle prestazioni globali degli edifici - 8.12.4 Manutenzione programmata forfetariamente individuata e liquidata - 8.12.5 Manutenzione correttiva. Schede tipo di rilevazione - 8.12.6 Controllo tecnico - 8.12.7 Opere programmabili con Manutenzione ciclica - opere edili - 8.12.8 Impianti - 8.12.9 Impianti di climatizzazione - 8.12.10 Impianti elettrici - 8.12.11 Impianti idraulici ed antincendio - 8.12.12 Impianti di protezione dalle scariche atmosferiche - 8.12.13 Impianti elevatori
9 Sicurezza e organizzazione dell’attività di gestione: 9.1 Sicurezza antinfortunistica - 9.2 Sicurezza statica - 9.2.1 Squadra tipo e finalità - 9.2.2 Metodologie di indagine - 9.2.3 Rilevazione di fenomeni fessurativi - 9.2.4 Prove in sito - 9.2.5 Prove dinamiche - 9.3 Rispetto della normativa in materia di impianti - 9.4 Rispetto di altre normative di legge - 9.4.1 Amianto - 9.4.2 Eliminazione delle barriere architettoniche - 9.4.3 Contenimento dell’inquinamento acustico - 9.4.4 Interventi per il conseguimento dei risparmi energetici - 9.5 Il fascicolo del fabbricato
10 Il controllo dell’attività di gestione: 10.1 La funzione di controllo - 10.1.1 Il controllo tecnico - 10.1.2 Il controllo economico - 10.1.3 Il controllo delle prestazioni - Indici di manutenzione - 10.1.4 Le informazioni di ritorno - 10.2 Il controllo della gestione - 10.2.1 Il controllo di gestione della manutenzione - 10.2.2 Organizzazione aziendale del global server - 10.2.3 Controllo degli interventi di manutenzione - 10.2.4 Controllo della sicurezza sul lavoro - 10.3 Il controllo della contabilità
11 La qualità, la formazione e la motivazione: 11.1 Certificazione di qualità - 11.2 Piano di qualità nella gestione della manutenzione - 11.2.1 Manutenzione e qualità - 11.2.2 La risposta alle richieste - 11.2.3 Gestione delle lamentele - 11.2.4 Controllo della qualità del servizio prestato dal global server - 11.3 Piano della qualità nella gestione amministrativa - 11.4 Sistema qualità - 11.4.1 Responsabilità di gestione - 11.4.2 Programma delle verifiche ispettive per la manutenzione predittiva - 11.4.3 Piano dei controlli delle prestazioni - 11.4.4 Revisioni e modifiche del piano della qualità durante l’esecuzione - 11.4.5 Prescrizioni operative - 11.5 La formazione del personale - 11.5.1 Formazione in materia di gestione del patrimonio immobiliare - 11.5.2 Formazione in materia di gestione della manutenzione - 11.5.3 Formazione specifica sull’uso del software di gestione - 11.5.4 Formazione in materia di rilevazione dei dati - 11.6 Motivazione del personale
12 I principi di redditività del patrimonio immobiliare: 12.1 Principi economici legati al patrimonio immobiliare - 12.2 Il reddito generato dal patrimonio immobiliare - 12.3 Redditività e fondi di investimento
13 Il facility management ed il benchmarking: 13.1 L’outsourcing - 13.1.1 L’affidamento all’esterno della gestione immobiliare - 13.1.2 Vantaggi e controindicazioni - 13.1.3 Servizi appaltati all’esterno. Il mercato imprenditoriale - 13.1.4 Servizi appaltati all’esterno. Il mercato professionale - 13.1.5 Lo spin off immobiliare - 13.2 Il facility management - 13.2.1 Criteri di affidamento dei servizi di gestione. Terziarizzazione - 13.2.2 Modalità di affidamento - 13.2.3 Gli obiettivi del facility management - 13.3 Il benchmarking - 13.3.1 Premessa - 13.3.2 Il processo operativo del benchmarking - 13.3.3 Esempi applicativi del benchmarking - 13.3.4 La costruzione del budget con il benchmarking
Allegati: Allegato 1: Esempio di piano di manutenzione per l’edilizia residenziale - Allegato 2: Esempio di piano di manutenzione di un’opera pubblica