S. Bongiovanni
SE/DCS9 L'assemblea di condominio
Organizzazione, compiti, deliberazioni, diritti e doveri dei condomini

• Le regole per la convocazione e la partecipazione all'assemblea
• Le maggioranze assembleari e la funzione deliberativa
• L'impugnazione delle delibere
• La revisione delle tabelle millesimali
• La tutela della privacy in ambito condominiale
L'assemblea di condominio

A. Ciccia

2007

pp. 224

Prezzo €: 18,00

formato 17 x 24

 

(9788851304478)

 
 
 
 
 
 
 
 
 
L'assemblea e l'organo supremo del condominio costituito per la rappresentanza degli interessi della comunione e destinato ad esprimere, attraverso le proprie deliberazioni, la volontà collettiva dei partecipanti. Essenziale risulta, pertanto, la conoscenza delle norme e delle prassi che regolano il funzionamento di tale organo nelle diverse fasi che, considerate complessivamente, permettono la formazione delle volontà assembleare.
Ad oggi risultano circa un milione le cause pendenti in materia condominiale, con un ritmo di 70-90 mila cause in ingresso ogni anno e altrettante decisioni emesse. Se solo si considera che in Italia quasi dodici milioni di famiglie vivono in un milione di condomini, è agevole rilevare che si verifica una lite ogni dieci famiglie ed una per ogni condominio.
Questo volume propone una serie di questioni attinenti la vita assembleare, in ossequio alla filosofia della collana che si prefigura il chiaro obiettivo di fornire adeguate e corrette risposte, in una determinata disciplina, anche ai quesiti più complessi con lo scopo di offrire al lettore una sintesi delle regole dettate in ambito dottrinario-giurisprudenziale, al fine di risolvere dubbi e perplessità dovuti principalmente ad una scarna normativa disciplinante la materia.
Si auspica che lo stile essenziale del testo consenta l'utilizzo anche a quanti, pur se non esperti del settore, si trovino ad affrontare le differenti problematiche inerenti la vita condominiale.

CAPITOLO 1 - Natura e compiti dell’assemblea
Caso 1.1 Qual è la natura giuridica dell’assemblea e quali sono i suoi poteri?
Caso 1.2 In che limiti l’assemblea può disciplinare l’uso delle parti comuni e quelle di proprietà esclusiva?
Caso 1.3 Come devono avvenire la nomina, la conferma e la revoca dell’amministratore?
Caso 1.4 Con quale criterio si stabilisce il compenso dell’amministratore?
Caso 1.5 Con quali criteri avviene la ripartizione delle spese condominiali da parte dell’assemblea?
Caso 1.6 Quali caratteristiche devono presentare il preventivo ed il rendiconto annuali?
Caso 1.7 In attesa di approvare il preventivo delle spese possono essere richiesti ai condomini pagamenti provvisori?
Caso 1.8 L’assemblea ha l’obbligo di deliberare la tenuta di un conto corrente intestato direttamente al condominio?
Caso 1.9 Cosa si intende per spese straordinarie?
Caso 1.10 Con quali modalità l’assemblea può modificare il regolamento di condominio?
CAPITOLO 2 - Convocazione dell’assemblea
Caso 2.1 A chi spetta la convocazione dell’assemblea?
Caso 2.2 Cosa succede in caso di convocazione dell’assemblea da parte di un soggetto non legittimato?
Caso 2.3 Quali sono i soggetti destinatari della convocazione?
Caso 2.4 Ha diritto di intervento all’assemblea in cui si discuta di una lite giudiziaria il condomino che l’ha promossa?
Caso 2.5 Occorrono particolari forme per la convocazione dell’assemblea?
Caso 2.6 Può il regolamento di condominio stabilire particolari forme di convocazione dell’assemblea?
Caso 2.7 Quali profili di invalidità presenta la delibera assembleare viziata per mancata convocazione di un condomino?
Caso 2.8 Come avviene la convocazione dell’assemblea su richiesta dei condomini all’amministratore?
Caso 2.9 Come si computa il termine di cinque giorni per il ricevimento dell’avviso di convocazione e che ne è della delibera adottata senza rispetto del termine?
Caso 2.10 Come avviene la convocazione nel cosiddetto piccolo condominio?
Caso 2.11 Qual è il contenuto necessario dell’avviso di convocazione?
Caso 2.12 A cosa può riferirsi la voce “varie ed eventuali” usualmente inserita nelle materie all’ordine del giorno?
Caso 2.13 È lecito provvedere alla convocazione di più assemblee con un unico avviso?
CAPITOLO 3 - Partecipazione all’assemblea
Caso 3.1 Quali sono i compiti dell’amministratore nel corso dell’adunanza assembleare?
Caso 3.2 In caso di impossibilità a parteciparvi, può l’amministratore delegare le proprie funzioni ad un terzo?
Caso 3.3 È invalida la delibera assembleare assunta nel corso di un’adunanza in cui non si è provveduto a nominare il presidente o il segretario?
Caso 3.4 Con quali modalità i condomini possono esercitare il diritto di conferire la delega ai fini della partecipazione all’assemblea?
Caso 3.5 Può l’amministratore, portatore di deleghe, votare nelle delibere in cui risulta in conflitto di interessi?
Caso 3.6 Come deve comportarsi il condomino in conflitto di interessi circa la partecipazione all’assemblea e l’esercizio del diritto di voto?
Caso 3.7 È legittima la clausola del regolamento condominiale che stabilisca prescrizioni in materia di delega alla partecipazione all’assemblea?
Caso 3.8 È valida la delibera assunta in caso di partecipazione all’assemblea e conseguente votazione di soggetto non legittimato (falsus procurator)?
Caso 3.9 Come avviene la rappresentanza in assemblea dei comproprietari pro indiviso?
Caso 3.10 Che ne è di una delibera adottata nel corso di un’assemblea in cui sia stato vietato ad un condomino di partecipare attivamente alla discussione?
CAPITOLO 4 - Le maggioranze assembleari
Caso 4.1 Quali sono le maggioranze richieste dalla legge per l’adozione delle delibere assembleari?
Caso 4.2 Che ne è della delibera adottata senza il rispetto delle maggioranze?
Caso 4.3 Vi sono differenze riguardo la determinazione dei quorum fra assemblea ordinaria e straordinaria?
Caso 4.4 Vi sono eccezioni, per particolari materie, al raggiungimento dei quorum di cui all’art. 1136 c.c.?
Caso 4.5 Cosa accade se un condomino si allontana dopo la costituzione dell’assemblea?
Caso 4.6 Come avviene la votazione in assemblea?
Caso 4.7 L’art. 1136 c.c. sulla costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni deve applicarsi anche nel caso di condominio minimo?
Caso 4.8 Si può derogare alle maggioranze assembleari di cui all’art. 1136 c.c. a mezzo di delibera o di clausola regolamentare?
Caso 4.9 Con quali maggioranze le delibere assembleari possono essere modificate o revocate?
CAPITOLO 5 - Il verbale assembleare
Caso 5.1 Qual è la funzione del verbale assembleare?
Caso 5.2 Qual è il contenuto necessario del processo verbale?
Caso 5.3 Quale forma deve rivestire e da chi deve essere sottoscritto il verbale?
Caso 5.4 Qual è il valore probatorio del verbale d’assemblea?
Caso 5.5 Quali sono le conseguenze dell’incompletezza del verbale in termini di legittimità della delibera ed eventuale impugnativa?
Caso 5.6 Quali sono le conseguenze della mancata redazione del verbale?
Caso 5.7 Occorre che il verbale sia necessariamente inviato ai condomini a seguito dello svolgimento dell’assemblea?
Caso 5.8 È obbligatorio redigere il verbale quando l’assemblea di condominio non adotti alcuna deliberazione?
Caso 5.9 Sussiste il diritto dei condomini a vedere riportate sul verbale eventuali loro osservazioni o richieste?
Caso 5.10 Come avviene l’allegazione di documenti al verbale?
CAPITOLO 6 - L’invalidità delle delibere assembleari
Caso 6.1 Quali sono i criteri per distinguere una delibera nulla da una delibera annullabile?
Caso 6.2 Qual è la rilevanza pratica della distinzione fra delibera nulla e delibera annullabile?
Caso 6.3 Quali sono le più ricorrenti ipotesi di nullità della delibera?
Caso 6.4 Quali sono le singole ipotesi di annullabilità più ricorrenti nella pratica condominiale?
Caso 6.5 Cosa accade in caso di delibera adottata con eccesso di potere?
Caso 6.6 Può la delibera invalida essere sostituita da una delibera conforme alla legge oppure essere convalidata?
Caso 6.7 Può essere impugnata la delibera avente contenuto negativo?
Caso 6.8 Quali conseguenze comporta il conferimento, da parte dei condomini, della potestà deliberatoria a soggetti terzi?
CAPITOLO 7 - L’impugnazione delle delibere: questioni processuali
Caso 7.1 Chi è legittimato attivo all’impugnativa della delibera?
Caso 7.2 Chi è legittimato a resistere all’impugnativa?
Caso 7.3 Da quale momento decorre il termine per l’impugnazione volta a far valere in giudizio l’annullabilità della delibera?
Caso 7.4 Come si determina la competenza del Giudice innanzi al quale proporre l’impugnativa?
Caso 7.5 Il termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. è soggetto all’istituto della sospensione feriale dei termini di cui alla legge 742/69?
Caso 7.6 L’azione diretta all’impugnazione della delibera deve essere radicata con atto di citazione o con ricorso?
Caso 7.7 Su quale parte ricade l’onere della prova nel giudizio di impugnativa della delibera?
Caso 7.8 In che modo si può chiedere la sospensione dell’operatività della delibera?
Caso 7.9 Il sindacato dell’autorità giudiziaria adita può estendersi alla valutazione del merito della delibera?
Caso 7.10 La decadenza dal diritto di impugnare la delibera può essere rilevato d’ufficio dal Giudice?
Caso 7.11 Sussiste un rapporto di pregiudizialità tra il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo ed il giudizio di impugnazione della delibera ai sensi dell’art. 1137 c.c.?
CAPITOLO 8 - Natura giuridica, funzione e formazione delle tabelle millesimali
Caso 8.1 Cosa sono le tabelle millesimali?
Caso 8.2 Qual è la funzione delle tabelle millesimali?
Caso 8.3 Con quali modalità vengono predisposte le tabelle?
Caso 8.4 L’esistenza della tabella millesimale rappresenta requisito di validità delle deliberazioni dell’assemblea?
Caso 8.5 Le tabelle devono essere approvate dall’assemblea?
Caso 8.6 È valida l’approvazione delle tabelle millesimali per fatti concludenti?
Caso 8.7 Il calcolo del quorum assembleare per la validità della delibera può essere eseguito anche in assenza delle tabelle?
Caso 8.8 È necessario che la presenza delle tabelle risulti in forma scritta?
Caso 8.9 Vi sono obblighi dell’amministratore relativamente all’adozione delle tabelle millesimali?
Caso 8.10 Come avviene la ripartizione delle spese sostenute per la predisposizione delle tabelle?
Caso 8.11 L’assemblea dei condomini può provvedere all’adozione provvisoria di tabelle millesimali?
CAPITOLO 9 - Modifica e revisione delle tabelle millesimali
Caso 9.1 Come avviene la modifica delle tabelle e in quali casi è possibile chiederne in giudizio la revisione?
Caso 9.2 Quali sono gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle?
Caso 9.3 Quali sono i casi in cui è possibile chiedere la revisione per notevole alterazione del rapporto originario fra i piani dell’edificio?
Caso 9.4 A chi spetta la legittimazione attiva e passiva dinanzi all’Autorità Giudiziaria in materia di revisione delle tabelle millesimali?
Caso 9.5 Può l’assemblea condominiale adottare una tabella provvisoria nelle more del giudizio?
Caso 9.6 Come si svolge il giudizio di revisione?
Caso 9.7 Come si determinano le tabelle millesimali in caso di scioglimento di un condominio e conseguente formazione di due nuovi enti condominiali?
CAPITOLO 10 - La tutela della privacy all’interno del condominio
Caso 10.1 Cosa prevede il codice della Privacy?
Caso 10.2 Quali sono i dati oggetto di trattamento in ambito condominiale?
Caso 10.3 Quali sono i soggetti oggetto di trattamento in ambito condominiale?
Caso 10.4 Chi è il titolare del trattamento dei dati all’interno del condominio?
Caso 10.5 Chi ha diritto a partecipare all’assemblea?
Caso 10.6 Quali sono le comunicazioni oggetto di trattamento?
Caso 10.7 A chi spetta il diritto di accesso alle informazioni relative alla complessiva gestione condominale?
Caso 10.8 Quali sono i mezzi di tutela dell’interessato?
Caso 10.9 È ammissibile la videosorveglianza delle aree condominiali?
Caso 10.10 Cos’è il Vademecum del Palazzo?
Protezione dati e amministrazioni dei condomini - 18 maggio 2006
 

Simone Bongiovanni
Avvocato civilista, esperto in materia condominiale e giuslavoristica, esercita la professione forense in ambito giudizionale e stragiudizionale negli studi di Torino e Saluzzo.