E. M. Appiano - P. L. Amerio
SE/DCS11 I contratti di locazione
Guida ragionata alle tipologie locative e agli attuali orientamenti giurisprudenziali
• Locazioni abitative (tutte le tipologie) e ad uso diverso
• Spazi all'interno dei centri commerciali
• Certificazione energetica
• Conciliazione delle controversie locative
• Modelli di clausole contrattuali
I contratti di locazione

A. Ciccia

2007

pp. 352

Prezzo €: 25,00

formato 17 x 24

 

(9788851304720)

 
 
 
 
 
 
 
 
 
La stipula di contratti di locazione ad uso abitativo o ad uso diverso è un'accordo negoziale oggi molto ricorrente. Esso si presenta talvolta piuttosto "insidioso" per i contraenti, specie nel caso in cui la loro autonomia nella determinazione dei contenuti prevarichi il regime vincolistico imposto dalla legge.
Questo lavoro guida il locatore e il conduttore alla stipula di un equilibrato rapporto, offrendo indicazioni utili per una corretta formalizzazione della loro libertà contrattuale.
Il volume suggerisce le più opportune strategie da adottare nel momento della conclusione del contratto, e quindi, del rilascio dell'immobile alla scadenza prestabilita. Ciò soprattutto per ovviare o controbilanciare, almeno parzialmente, le distorsioni provocate dal blocco delle esecuzioni degli sfratti e dalle ormai croniche disfunzioni del nostro sistema giudiziario.
Nel trattare gli orientamenti della Cassazione non ci si è limitati a fornire una mera raccolta di sentenze, ma sono stati riportati i passaggi salienti delle motivazioni dei giudici per illustrare la ratio o il percorso logico posto a base delle pronunzie.
Sono infine proposte le usuali clausole contrattuali, per consentire un approccio concreto e immediato a tutta la materia.

CAPITOLO 1 - Problematiche generali
(P.L. Amerio: casi da 1.1 a 1.3 e 1.5) (entrambi gli autori: caso 1.4) (E.M. Appiano: i rimanenti)
Caso 1.1 Quali tipi di contratto di locazione si possono stipulare?
Caso 1.2 Che cosa si intende per “immobile urbano”?
Caso 1.3 Le obbligazioni del contratto di locazione: in via generale, quali sono quelle a carico del locatore e quali quelle in capo al conduttore?
Caso 1.4 Nello stipulare un contratto di locazione, esistono limiti all’autonomia contrattuale delle parti?
Caso 1.5 È obbligatoria la forma scritta nella stipulazione del contratto di locazione?
Caso 1.6 Come si può prevenire o limitare il rischio di conflitti fra le parti?
Caso 1.7 Quali strumenti ha a sua disposizione il locatore contro il rischio di morosità del conduttore nel pagare il canone pattuito?
Caso 1.8 Quali strumenti può utilizzare il locatore in sede di stipulazione del contratto di locazione per tutelarsi dal rischio di mora?
Caso 1.9 Come può cautelarsi il locatore, per l’ipotesi in cui il conduttore non rilascia i locali nel momento dovuto?
Caso 1.10 In base alle nuove disposizioni di legge sul rendimento energetico nell’edilizia, il locatore deve consegnare al conduttore un attestato sulla certificazione energetica dell’immobile locato, che ne attesti il livello di consumo?
Caso 1.11 Il contratto di locazione deve essere registrato?
Caso 1.12 Oltre alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, la conclusione di un contratto di locazione richiede altre formalità o adempimenti di natura amministrativa, cui il locatore è tenuto?
CAPITOLO 2 - Canone e condizioni contrattuali liberamente determinabili tra proprietario e inquilino
(P.L. Amerio)
Caso 2.1 Qual è la funzione del canone? Il canone può essere indeterminato o soltanto determinabile?
Caso 2.2 Può il conduttore “autoridursi” il canone o astenersi del tutto dal pagarlo? Quali le conseguenze?
Caso 2.3 Può essere applicata ai contratti “liberi” la rivalutazione secondo gli indici ISTAT al 100%?
Caso 2.4 Nel caso di più locatori o di più conduttori, è ammissibile che ciascuno sia rispettivamente creditore o debitore in solido nei confronti degli altri per ricevere o pagare il canone di locazione?
Caso 2.5 Il mancato pagamento del canone di locazione dispensa il locatore dal pagare le tasse sulle somme non incassate?
Caso 2.6 Conduttore e proprietario possono concordare in modo autonomo la ripartizione delle spese condominiali?
Caso 2.7 Quanto dura il contratto a canone “libero”?
Caso 2.8 È valida la disdetta inviata dal falsus procurator?
Caso 2.9 È valida la disdetta inviata con mezzi informatici?
Caso 2.10 Quali sono le responsabilità del locatore nel caso di disdetta illegittima?
Caso 2.11 Nelle locazione abitative, il locatore ha convenienza a violare le norme imperative sulla durata del rapporto di locazione, poste dalla legge 431/98?
CAPITOLO 3 - Canone e condizioni contrattuali concordate tra le parti sociali
(P.L. Amerio)
Caso 3.1 Quali vincoli condizionano una locazione “concordata”? Come viene determinato il canone?
Caso 3.2 Qual è la durata del contratto “concordato”?
Caso 3.3 Sussistono vantaggi fiscali per chi accetta di stipulare un contratto a canone “concordato”.
Caso 3.4 Per locazione degli immobili riconosciuti di interesse storico e artistico sono previste particolari agevolazioni fiscali?
Caso 3.5 Quali sono le modalità per concludere un contratto per “uso transitorio”?
Caso 3.6 Quali sono le modalità per concludere un contratto “per studenti universitari”?
CAPITOLO 4 - Locazioni abitative ad uso turistico
(P.L. Amerio)
Caso 4.1 Che cosa si intende per locazioni con finalità turistiche?
Caso 4.2 Quali sono le norme applicabili alle locazioni per finalità turistiche?
Caso 4.3 Quali sono i rapporti che non rientrano nelle locazioni per finalità turistiche?
CAPITOLO 5 - Locazioni ad uso non abitativo
(E.M. Appiano)
Caso 5.1 Posto che l’immobile viene locato dal conduttore per uso non abitativo, perché è opportuno indicare nel contratto l’uso specifico cui il bene può essere destinato?
Caso 5.2 Si è liberi di stabilire qualsiasi durata al contratto?
Caso 5.3 Quando matura la scadenza contrattuale indicata nel contratto in quali ipotesi si può esercitare la facoltà di disdetta alla “prima scadenza”?
Caso 5.4 Cosa accade se, al maturare della “prima scadenza” contrattuale, il locatore ottiene illecitamente la restituzione dell’immobile?
Caso 5.5 Il locatore può liberamente interrompere la locazione quando scatta la scadenza del secondo periodo di durata?
Caso 5.6 Il conduttore può far cessare il contratto prima di una qualsiasi sua scadenza?
Caso 5.7 È possibile pattuire il canone desiderato oppure sussistono limiti?
Caso 5.8 Durante la pendenza del rapporto, è possibile aumentare il canone inizialmente pattuito?
Caso 5.9 Cosa accade se il conduttore non paga il canone pattuito?
Caso 5.10 Oltre a corrispondere il canone di locazione, il conduttore è tenuto a farsi carico degli oneri accessori?
Caso 5.11 Il locatore è tenuto ad adeguare i locali in vista dello specifico uso cui il conduttore intende adibirli?
Caso 5.12 Il conduttore è tenuto a pagare le spese di manutenzione?
Caso 5.13 Come possono essere ripartite le spese di “straordinaria” manutenzione?
Caso 5.14 Può il conduttore apportare variazioni ai locali? In caso affermativo, se esse consistono in migliorie o addizioni, il conduttore ha diritto a qualche compenso?
Caso 5.15 Il conduttore ha diritto a sublocare l’immobile (tutto o solo una parte) ovvero darlo in comodato a terzi, senza tuttavia cedere o affittare loro anche la propria azienda? Nelle medesime circostanze, il conduttore può cedere a terzi il contratto di locazione?
Caso 5.16 Cosa accade, se il conduttore cede oppure affitta a terzi la propria azienda collocata all’interno dell’immobile locato?
Caso 5.17 Se il conduttore rilascia i locali, ha diritto a un’indennità per la perdita dell’avviamento?
Caso 5.18 Il locatore può vendere liberamente l’immobile a terzi oppure il conduttore ha un diritto di prelazione?
Caso 5.19 Se, cessato il rapporto di locazione dopo una durata di almeno 12 anni (18 per gli alberghi) e riottenuta la disponibilità dei locali, il locatore stipula con terzi un nuovo contratto di locazione, il precedente inquilino può reagire?
Caso 5.20 Quando il conduttore recede dal rapporto ovvero (trattandosi sempre di una persona fisica) decede, chi succede nel contratto?
CAPITOLO 6 - Locazioni abitative (contratto libero) e per uso diverso da abitazione: clausole comuni
(P.L. Amerio: casi da 6.1 a 6.3) (E.M. Appiano: i rimanenti)
Caso 6.1 La visita dell’immobile locato: quali sono i diritti e gli obblighi del locatore?
Caso 6.2 In quali forme può il conduttore eleggere il proprio domicilio presso l’immobile avuto in locazione?
Caso 6.3 La cauzione, che il conduttore versa a garanzia delle obbligazioni contrattuali, può essere liberamente determinata? Da quando decorre il diritto alla sua restituzione?
Caso 6.4 Quali i diritti e i doveri del locatore, in caso di lavori da eseguirsi nell’immobile locato?
Caso 6.5 Si possono pattuire interessi convenzionali sulle somme dovute in esecuzione dei propri obblighi contrattuali?
Caso 6.6 Pendente il rapporto di locazione, chi ha la custodia dell’immobile locato?
Caso 6.7 Quale forma devono rivestire gli eventuali patti che, in pendenza del rapporto, modificano il contratto originariamente stipulato?
Caso 6.8 È lecito prevedere, mediante un’apposita clausola, che il contratto di locazione si possa risolvere in caso di vendita dell’immobile locato?
CAPITOLO 7 - Contratti per spazi all’interno dei centri commerciali
(E.M. Appiano)
Caso 7.1 Qual è la disciplina applicabile agli spazi siti all’interno dei centri commerciali?
Caso 7.2 Se il diritto a utilizzare uno spazio all’interno di un centro commerciale è attribuito mediante un contratto d’affitto di ramo d’azienda, quando sussiste il rischio di vedere censurata tale soluzione in sede giudiziaria?
Caso 7.3 Quale potrebbe essere de iure condendo il contenuto di un provvedimento legislativo volto a tutelare chi svolge la propria attività all’interno di un centro commerciale, in qualità di affittuario di un ramo d’azienda?
CAPITOLO 8 - Box e posti auto
(E.M. Appiano)
Caso 8.1 Per la locazione di box e posti auto, è possibile pattuire liberamente il canone di locazione e la durata del rapporto?
Caso 8.2 Per la locazione di box auto e posti auto, come ci si deve orientare nel fissare le altre clausole contrattuali (e cioè quelle che non disciplinano né la durata del rapporto né il relativo canone)?
CAPITOLO 9 - Locazione e condominio
(P.L. Amerio)
Caso 9.1 Che cosa succede nel caso in cui il conduttore violi il regolamento di condominio richiamato integralmente nel contratto di locazione?
Caso 9.2 È applicabile nel contratto di locazione la clausola che legittima il pagamento del riscaldamento in assenza dell’effettivo godimento del servizio?
Caso 9.3 Il conduttore può sostituire il locatore nell’assemblea di condominio che delibera sulle spese di riscaldamento? A chi compete avvisare il conduttore e convocarlo per la assemblea?
Caso 9.4 Quando si prescrivono i crediti del locatore relativi al rimborso da parte del conduttore delle spese accessorie e/o condominiali?
CAPITOLO 10 - A.D.R.-Conciliazione: la via per una soluzione consensuale delle controversie locative
(E.M. Appiano)
Caso 10.1 In cosa consistono i meccanismi di soluzione alternativa delle controversie (A.D.R.)? Perché è opportuno ricorrervi?
Caso 10.2 A chi le parti in lite possono rivolgersi per ottenere un servizio di Conciliazione?
Caso 10.3 Qual è il valore di un accordo raggiunto grazie alle metodologie di A.D.R.?
CAPITOLO 11 - Locazione e fallimento
(E.M. Appiano)
Caso 11.1 Cosa accade, se fallisce il locatore?
Caso 11.2 Cosa accade, se fallisce il conduttore?
APPENDICE NORMATIVA
L. 27 luglio 1978, n. 392
. — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (Articoli estratti)
L. 9 dicembre 1998, n. 431. — Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo (Articoli estratti)
Ermenegildo Mario Appiano
Avvocato in Torino, conciliatore e arbitro presso la Camera Arbitrale del Piemonte nonché esperto nelle tecniche di negoziazione e di Alternative Dispute Resolution. Docente a contratto presso varie Università italiane (alla Scuola Professionale per le Professioni Legali dell'Università Cattolica di Milano, al master in diritto immobiliare presso l'Università di Torino, al master sulla mediazione delle controversie presso l'Università di Sassari), è anche consulente FIAIP-Piemonte (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) e APPC (Associazione Piccoli Proprietari Case) e membro della commissione legale nazionale di ALAC (Associazione Liberi Amministrazioni Case).
www.appiano.info
Pier Luigi Amerio
Avvocato in Torino, è consigliere e vicepresidente nazionale di Confedilizia (Confederazione Italiana della proprietà edilizia ed immobiliare) nonché presidente per la regione Piemonte e Valle d'Aosta, consulente di APE (Associazione della Proprietà Edilizia di Torino), fondatore e presidente di AMPIC (Associazione Multiproprietari Italiani). Collabora alla rivista "Archivio delle Locazioni e del Condominio" e come arbitro presso la Camera Arbitrale del Piemonte.