E. M. Appiano - R. Bella - C. Cavaliere
SE/DCS1 La tutela degli acquirenti d'immobili
Dal preliminare alla stipula dell'atto
• Analisi del D.M. 2 febbraio 2006 sul fondo di solidarietà
• Regole di redazione dei contratti
• Garanzie assicurative e prerogative nel fallimento
La tutela degli acquirenti d'immobili

A. Ciccia

2006

pp. 272

Prezzo €: 24,00

formato 17 x 24

 

(9788851303839)

 
 
 
 
 
 
 
 
 
Dopo l'entrata in vigore del D.Lgs. 122/2005 e del successivo decreto ministeriale istitutivo del fondo di solidarietà, numerose sono le domande che professionisti legali, tecnici, curatori fallimentari, imprese costruttrici, compagnie di assicurazione e agenzie immobiliari si pongono sulle mutate condizioni di compravendita degli immobili da costruire.
In questo senso, il volume intende far chiarezza sui numerosi adempimenti che la nuova normativa impone nella definizione delle trattative di vendita, sul rilascio delle garanzie reali e sul contenuto del contratto preliminare. Di particolare interesse è la disciplina della polizza fideiussoria e delle operazioni di finanziamento e frazionamento dei mutui.
La sezione dedicata alla crisi dell'impresa costruttrice e alla revocatoria fallimentare renderà chiaro fino a che livello il legislatore si è spinto a favorire l'accesso alla proprietà della casa.
Si compone così una sorte di vademecum ragionato e aggiornato alle ultime novità legislative (la direttiva comunitaria sulle prassi commerciali sleali, che dovrà essere fra breve recepita in Italia; la riforma della legge fallimentare e dell'arbitrato; il Codice del Consumo) che consente di mettersi al riparo da brutte sorprese, un'esigenza fondamentale quando è in gioco un bene primario di rilevanza costituzionale.

CAPITOLO 1: Genesi normativa - Caso 1.1 Perché una tutela degli acquirenti di immobili da costruire? Caso 1.2 Chi ha voluto tutelare il Parlamento? Caso 1.3 Quali mezzi di tutela ha reso disponibili la nuova disciplina? Caso 1.4 La tutela dell'acquirente predisposta dal Governo è stata potenziata rispetto alle previsioni della legge delega?
CAPITOLO 2: Definizioni e ambito di applicazione- Caso 2.1 Cosa intende la nuova disciplina per "Immobile da Costruire"? Caso 2.2 Cosa intende la nuova disciplina per "acquirente" di Immobile da Costruire? Caso 2.3 Cosa intende la nuova disciplina per "costruttore"? Caso 2.4 Cosa intende la nuova disciplina per "situazione di crisi" del Costruttore? Caso 2.5 Qual è la posizione dei soggetti, diversi dalle persone fisiche, che divengono acquirenti di Immobili da Costruire? Caso 2.6 Si applica la nuova disciplina agli immobili ultimati?
CAPITOLO 3: Il contenuto del contratto preliminare - Caso 3.1 Cosa si intende per Contratto Preliminare? Caso 3.2 In quali circostanze il Contratto Preliminare deve avere il contenuto prescritto dalla nuova legge? Caso 3.3 Cosa accade se l'Immobile da Costruire verrà alienato in multiproprietà? Caso 3.4 Si applica anche la vecchia disciplina codicistica sulle clausole vessatorie? Caso 3.5 Quali sono gli elementi obbligatori del Contratto Preliminare? Caso 3.6 Come incidono sul contenuto del Contratto Preliminare le disposizioni del Codice del Consumo quando si vende "sulla carta" una multiproprietà? Caso 3.7 Quando vi è il rischio di inserire previsioni contrattuali che sono considerate abusive o sleali? Caso 3.8 Sono legittime le clausole per comporre le controversie in modo amichevole? Caso 3.9 Sono legittime le clausole che affidano ad un arbitro la soluzione della lite? Caso 3.10 Quando vanno sottoscritte per due volte le clausole del Contratto Preliminare? Caso 3.11 Quali conseguenze se il Contratto Preliminare è privo dei requisiti prescritti dalla legge che tutela l'Acquirente o viola le disposizioni che tutelano il consumatore? Caso 3.12 Quali conseguenze se il Contratto Preliminare viola la disciplina in tema di multiproprietà? Caso 3.13 Il contratto preliminare può essere trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari? Caso 3.14 A decorrere da quando il Contratto Preliminare deve avere i requisiti prescritti dalla nuova legge che tutela l'acquirente? Caso 3.15 È ancora plausibile pensare che il Contratto Preliminare coinvolga solo Costruttore e Acquirente?
CAPITOLO 4: La fideiussione a garanzia delle somme versate al costruttore - Caso 4.1 Quali sono i motivi che hanno indotto il legislatore ad introdurre l'obbligo per il Costruttore di ottenere idonea fideiussione per poter stipulare il Contratto Preliminare? Caso 4.2 Che cos'è una fideiussione e qual è il suo contenuto? Caso 4.3 Da chi deve essere rilasciata la garanzia fideiussoria? Caso 4.4 La fideiussione richiesta dal d.lgs 122/2005 che cosa deve garantire? Caso 4.5 Quando deve essere consegnata all'acquirente la garanzia fideiussoria contemplata dal d.lgs. 122/2005? Caso 4.6 Quali sono i tempi e le modalità di escussione della fideiussione? Caso 4.7 Quando cessano gli effetti della fideiussione? Caso 4.8 Quali conseguenze si verificano se la fideiussione non viene procurata o non è valida? Caso 4.9 Da quando decorre l'obbligo di prestare la fideiussione per il Costruttore? Caso 4.10 L'acquirente può rinunciare preventivamente alla garanzia fideiussoria? Caso 4.11 Quali sono gli obblighi del notaio in riferimento alla garanzia fideiussoria?
CAPITOLO 5: La polizza assicurativa indennitaria decennale per i vizi gravi presenti nell'edificio - Caso 5.1 Chi sono i soggetti beneficiari della polizza? Caso 5.2 Chi sono i soggetti obbligati a prestare la polizza assicurativa? Caso 5.3 Qual è il contenuto della polizza assicurativa? Caso 5.4 A quali contratti si applica la polizza? Caso 5.5 Da quando decorre il termine decennale della copertura assicurativa? Caso 5.6 Quali sono le conseguenze della mancata prestazione della polizza? Caso 5.7 Quale critica può muoversi al legislatore?
CAPITOLO 6: Suddivisione dei finanziamenti e frazionamento delle ipoteche: Caso 6.1 Qual è la ratio della norma? Caso 6.2 Quali sono i destinatari della tutela ed i presupposti per poterne beneficiare? Caso 6.3 Può il notaio ricevere atti di compravendita in assenza di cancellazione o frazionamento di ipoteche?
CAPITOLO 7: Il diritto di prelazione contro i terzi aggiudicatari: Caso 7.1 Cosa si intende per diritto di prelazione? Caso 7.2 Quale è il contenuto del diritto di prelazione a favore dell'Acquirente di cui al d.lgs. 122/2005? Caso 7.3 Quali sono i presupposti, i termini e le modalità per l'esercizio del diritto di prelazione? Caso 7.4 Cosa accade nell'ipotesi di mancato rispetto del diritto di prelazione?
CAPITOLO 8: Modificazioni alla legge fallimentare: Caso 8.1 Quali istituti della legge fallimentare ha modificato il d.lgs. 122/2005? Caso 8.2 Qual è la sorte dei "contratti in corso" in caso di crisi del costruttore? Caso 8.3 Le vendite a giusto prezzo d'immobili ad uso di abitazione principale sono soggette all'azione revocatoria fallimentare? Caso 8.4 Qual è la differenza tra il caso in cui si applica la disciplina dei "contratti in corso" e quello in cui opera l'azione revocatoria fallimentare? Caso 8.5 Qual è l'effetto dell'azione revocatoria fallimentare? Caso 8.6 In quali circostanze l'Acquirente sfugge tout court all'azione revocatoria fallimentare? Caso 8.7 Cosa si intende per pagamenti effettuati nei "termini d'uso" in relazione al corrispettivo versato agli istituti bancari e assicurativi emittenti per ottenere la fideiussione e la polizza assicurativa? Caso 8.8 Cosa accade se i pagamenti sono colpiti dall'azione revocatoria fallimentare? Caso 8.9 Da quando decorre il beneficio dell'esenzione dall'azione revocatoria fallimentare
CAPITOLO 9: Il Fondo di solidarietà: Caso 9.1 In favore di chi opera il Fondo di solidarietà? Caso 9.2 Il Fondo di solidarietà opera in tutti i caso in cui il Costruttore è nella situazione di crisi di cui all'art. 1 del d.lgs. 122/2005? Caso 9.3 L'Acquirente può accedere alle prestazioni del Fondo se la situazione di crisi si è aperta in data successiva a quella di emanazione del d.lgs. 122/2005? Caso 9.4 L'Acquirente può accedere alle prestazioni del Fondo anche se l'immobile è "abusivo"? Caso 9.5 I requisiti oggettivi per l'accesso al Fondo: l'Acquirente può accedere alle prestazioni del Fondo se ha acquistato la proprietà dell'Immobile da Costruire promesso in vendita? Caso 9.6 I requisiti oggettivi per l'accesso al Fondo: quali sono le perdite indennizzate e come si determina l'indennizzo? Caso 9.7 Chi gestisce il Fondo di solidarietà? Caso 9.8 Come è strutturato il Fondo di solidarietà? Caso 9.9 Come vengono ripartite le risorse del Fondo di solidarietà? Caso 9.10 Chi finanzia il Fondo di solidarietà? Caso 9.11 Quali sono le modalità di accesso alle prestazioni del Fondo di solidarietà?
APPENDICE NORMATIVA
DECRETO MINISTERIALE 2 FEBBRAIO 2006
, Istituzione del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, ai sensi dell'articolo 18, comma 6, del d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122. (pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 34 del 10 febbraio 2006)
DECRETO MINISTERIALE 2 FEBBRAIO 2006 (ALLEGATO A) , Domanda di accesso alle prestazioni del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, ai sensi dell'art. 18 del d.lgs. n. 122 del 6 luglio 2005
Ermenegildo Mario Appiano, Avvocato conciliatore ed arbitro presso la Camera Arbitrale del Piemonte, Dottore di ricerca in Diritto della Comunità europea. Docente a contratto presso la Scuola Professionale per le Professioni Legali dell'Università Cattolica di Milano, esperto nelle tecniche di Alternative Dispute Resolution, membro della commissione legale nazionale di ALAC, consulente APPC e FIAIP-Piemonte.
Roberto Bella, Avvocato, esperto in Diritto immobiliare, Proprietà Edilizia e Contrattazione Immobiliare, esercita in Torino nel proprio studio. Direttore del Centro Studi e consulente di alcune delle associazioni di categoria più rappresentative, a livello nazionale, degli agenti immobiliari e degli amministratori di condominio. Docente ai corsi di formazione, aggiornamento e specializzazione per agenti immobiliari e amministratori di condominio. Collabora con testate giornalistiche specialistiche della materia.
Cristina Cavaliere,Partner di BIN Avvocati Associati, Torino-Milano, collaboratrice alla cattedra di Diritto delle Associazioni nella Facoltà di Giurisprudenza dell'Università degli Studi di Torino.